Přes 90 % realitních obchodů v ČR neprobíhá v souladu s občanským zákoníkem. Lidé mohou požadovat odškodnění ve výši stovek tisíc korun.

Od 1. ledna 2014 musí dle nového občanského zákoníku prodávající informovat kupujícího o skutečném stavu a vadách prodávané nemovitosti. Při 9 z 10 prodejů se však technický stav nemovitosti neřeší. Přestože v ČR ročně proběhne převod zhruba půl milionu bytů a rodinných domů, kvalifikovaní inspektoři nemovitostí prověří pouze ke třem tisícům nemovitostí za rok. Vady, o kterých lidé nebyli při koupi informováni, je možné reklamovat až do 5 let od uzavření kupní smlouvy a získat tak dodatečnou slevu v řádu statisíců korun, kterou noví majitelé mohou využít na opravy. Z průzkumu zadaného společností Zdravá nemovitost však vyplývá, že více než třetina lidí vůbec netuší, že má nárok nemovitost reklamovat a pouze 6 % respondentů zná správný postup.

„Zatímco v západních zemích je technická inspekce běžnou součástí prodeje nemovitostí a například v USA figuruje u více jak devadesáti procent prodejů, v České republice bývá kupujícím technický stav budovy ve většině případů zamlčen,“ říká Michal Flachs, jednatel společnosti Zdravá nemovitost, která se zabývá prověřováním a reklamací vadných nemovitostí a také jejich bezpečným nákupem a prodejem. Řada kupujících je proto následně nepříjemně překvapena nečekanými závadami. „Zkušenost s pozdějším objevením vad má dle výsledků průzkumu téměř jedna třetina kupujících. Ve skutečnosti jich ale bude mnohem více, protože některé defekty se projeví až po delším čase, přestože byly, zatím bez viditelných příznaků, přítomny již během nákupu. Samozřejmě i o existenci skrytých vad je prodávající povinen kupujícího řádně a včas informovat,“ vysvětluje Michal Flachs.

Z analýzy tuzemských kupních smluv, kterou realizovala Zdravá nemovitost, vyplynulo, že výpis vad není velmi často obsažen ani ve smlouvách vypracovaných realitními kancelářemi, které v Česku zajišťují přes 50 % realitních obchodů. Případně tyto smlouvy obsahují pouze obecná ujednání typu: „kupující kupuje nemovitost, jak stojí a leží“ nebo „kupující nabývá nemovitost ve stavu ke dni podpisu kupní smlouvy“ či „kupující si nemovitost důkladně prohlédl“. „Prodávající se obvykle domnívá, že se tím zbaví odpovědnosti za veškeré vady nemovitosti. Formulace je však zpravidla neplatná. Lze ji použít jen ve zcela výjimečném případě u takového stavu nemovitosti, který měl kupující jako laik možnost odhalit obvyklou a zběžnou pozorností,“ upřesňuje Ondřej Kurka, ředitel právních služeb Zdravé nemovitosti.

„Dle průzkumu se padesát osm procent lidí domnívá, že svou nemovitost zakoupili bez vad, a to i přestože ke kupní smlouvě neobdrželi záznam o technickém stavu budovy. Na většině nemovitostí se však vyskytují vady, které laik nemá šanci pouhým okem objevit,“ říká Jiří Čížek, ředitel technického oddělení Zdravé nemovitosti a předseda celostátní rady inspektorů Nemopas.

Vady spolehlivě odhalí pouze odborná technická inspekce a kvalitní zhodnocení si vždy žádá svůj čas, vybavení a kvalifikovanou praxi. „Levná a rychlá kontrola dokáže odhalit pouze zlomek vad či rizik. Finanční kompenzace, kterou se pak při reklamaci podaří získat, bude mnohonásobně nižší. Reklamace se přitom může zpravidla uplatnit pouze jednou. Pokud se později objeví další závady, které zběžná levná kontrola nezaznamenala, nezbude pak bohužel novému majiteli nic jiného, než jejich opravy zaplatit z vlastní kapsy,“ upozorňuje Jiří Čížek.
Lidé si ve svých zakoupených rodinných domech a bytech obvykle všímají pouze snadno viditelných závad jako například prasklin a fleků na omítce nebo poškrábaných oken. Mezi nejčastější vady, které zpravidla dokáže rozpoznat až odborník za využití speciálního vybavení, přitom dle zkušeností Zdravé nemovitosti patří zásadní technické nedostatky, jako je např. chybně instalovaný kontaktní zateplovací systém, nadměrně předsazené zdící prvky čili rizika související s nevzduchotěsností obálky budovy, nevhodně řešený podklad pro vnější dveře nebo nevhodné kotvení zábradlí balkonu. „Nedávno nás kontaktoval zákazník, který chtěl reklamovat poškrábaná okna a nefunkční troubu v řádu desítek tisíc korun. Nakonec jsme technickou inspekcí zjistili, že dům má shnilé stropy a závažné statické problémy s přetížením objektu a absencí železobetonového věnce. Výše odškodnění převyšovala tři miliony korun,“ přibližuje praxi Michal Flachs.

„Když lidé objeví závadu u bot či telefonu, neváhají s reklamací ani vteřinu. Pokud ale objeví vady nemovitosti, obvykle se je neodvažují reklamovat, přestože na to mají zákonný nárok. Finanční odškodění se přitom u běžných vad nemovitosti pohybuje v rozmezí deseti až dvaceti procent z původní kupní ceny,“ uvádí Michal Flachs a dodává: „Naším cílem je narovnání tuzemského realitního trhu a jeho zkvalitnění na úroveň západních zemí. Usilujeme o to, aby kupní smlouvy nemovitostí obsahovaly vše potřebné, a kupující tak přesně věděl, co kupuje.“
________________________________________
O Zdravé nemovitosti
Zdravá nemovitost poskytuje komplexní technické a právní služby v oblasti prověřování nemovitostí. Pomáhá kupujícím i prodávajícím s bezpečným nákupem a prodejem nemovitosti tak, aby kupující od počátku znal její přesný technický stav a měl představu o případných dalších nákladech na opravu a údržbu, zatímco prodávající mohl předejít pozdějším reklamacím skrytých vad. Majitelům, kteří vady na nemovitosti objevili až po jejím nákupu, pak Zdravá nemovitost nabízí možnost jejího zpětného technického a právního prověření a vyjednání dodatečné slevy z kupní ceny.
________________________________________
O průzkumu
Průzkum byl realizován nezávislou společností Response Now v září 2017 na vzorku 200 osob ve věku 18 až 65 let, které vlastní rodinný dům, byt či bytový dům a zároveň danou nemovitost zakoupily po 1. lednu 2014.

5. října 2017, Praha